管理業務主任者 過去問
令和7年度（2025年）
問38

これは不適切です。

駐車場専用使用権とは、マンションの敷地内の駐車場を特定の人が専用で使える権利です。

分譲業者が、この専用使用権を一部の区分所有者に分譲し、その対価を受け取った場合、そのお金が当然に管理組合のものになるとはいえません。

最高裁判所は、契約内容などから、分譲業者が自己の利益のために専用使用権を分譲して対価を受け取ったとみることができる場合、管理組合がその対価の帰属を主張することはできないと判断しています。

これは適切です。

バルコニーは、各住戸の前にあって、その住戸の人が使うことが多い場所です。しかし、通常は建物の外観や構造に関わる部分であり、共用部分として扱われます。

そのバルコニーを、勝手に外気と遮断された独立の部屋のように改造すると、建物の外観や構造、他の区分所有者との関係に影響します。

最高裁判所も、共有物であるバルコニーについて、改築禁止の建築協定に反する温室工事について、管理組合側の原状回復請求を認めた事例があります。

そのため、管理者Bは、Aに対して工事部分の撤去を請求できると考えられます。

これは適切です。

普通のマンション売買であれば、建物本体の引渡しが中心になります。

しかし、リゾートマンションの場合、買主がテニスコートやプールなどのスポーツ施設を使うことを大きな目的として購入することがあります。

最高裁判所は、リゾートマンションの売買契約とスポーツクラブ会員契約について、屋内プールの完成遅延を理由に売買契約を解除できるとした事例があります。スポーツ施設の利用が契約の大きな目的になっている場合、その施設の引渡し遅れは、売買契約全体に関わる重要な問題になります。

したがって、この記述は適切です。

これは適切です。

区分所有法第3条の団体は、いわゆる管理組合のことです。区分所有者は全員で、建物、その敷地、附属施設を管理するための団体を構成します。つまり、区分所有者になった人は、管理組合から自由に抜けることはできません。

一方、自治会は、住民同士の親ぼくや地域の環境維持などを目的とする団体です。最高裁判所は、自治会について、強制加入団体ではなく、会員が一方的な意思表示で退会できる場合があると判断しています。

そのため、管理組合と自治会を分けて説明しているこの記述は適切です。

駐車場の利用料は、基本的に管理組合の収入源になりうるものですから、分譲業者がその収入源となりうるものを取ってしまうのは好ましくありません。

しかし、判例では分譲業者の分譲を認めています。

バルコニーは専有的に利用できますが、共用部分です。勝手に工事する事はできません。

よく出る判例です。そのマンションを、プールを利用する目的で買ったのに利用できない場合は契約を解除できます。

管理組合と自治会などの仕組みとの対比です。強制加入か、任意加入かの違いを知っておきましょう。

（不適切）本肢は＜駐車場専用使用権の対価が当該管理組合に帰属することを主張することができる＞という箇所が不適切です。平成10年10月22日の最高裁判例は、本肢と同様のケースについて＜対価が当該管理組合に帰属する＞との管理組合側の主張を認めませんでした。

　平成10年判例は、本肢のような駐車場専用使用権の分譲契約について「好ましいものとはいえない」としつつも、売買契約書や管理規約の記載などから「公序良俗に反すると認めるべき事情も存しない」と述べて、契約は有効と認めました。管理組合側は、分譲業者は区分所有者から委任を受けて＜敷地に係る駐車場専用使用権を分譲した＞のだから、その対価は管理組合に引き渡すべきだ、とも主張しました。しかし、最高裁はこれを否定し、分譲業者は「営利の目的に基づき、自己の利益のために専用使用権を分譲し、その対価を受領した」と判断しました。

（適切）本肢は、昭和50年4月10日の最高裁判例と同趣旨であり、適切です。昭和50年判例は、バルコニーを＜外気と遮断された独立の部屋＞である温室とする工事が行われた事例で、バルコニー温室事件と呼ばれています。

　バルコニーは通常、専用使用権が認められ、専有部分のように使用されますが、原則として共用部分です。最高裁は「本件バルコニーは（管理）組合の管理する共有物であり」、温室化工事は、バルコニーを共用部分とする管理組合の規約や改築を禁止する建築協定に違反すると指摘しました。その上で、工事をした区分所有者Aには「工事部分を撤去して復旧すべき義務がある」との判断を示しました。

（適切）本肢は平成８年11月12日の最高裁判例と同趣旨であり、適切です。

　平成８年判例は一般論として、形式は２つの契約であっても「それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上‥‥いずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合」には、片方の契約の債務不履行を理由に、両方の契約を解除できるという判断を示しました。

　本肢の表現で言えば①＜スポーツ施設の利用を主要な目的としたリゾートマンションの売買契約＞と、②＜テニスコートやプール等のスポーツ施設＞を利用するための会員権の購入契約の２つの契約があり、②の契約で＜スポーツ施設の引渡しを遅延＞した債務不履行（履行遅滞）が生じた状況です。最高裁は「売買契約を締結した目的を達成することができなくなったものというべきであるから‥‥、履行遅滞を理由として‥‥本件売買契約を解除することができるものと解するのが相当である」、つまり②だけでなく①を含めて＜売買契約の全部を解除することができる＞と結論付けました。

（適切）本肢前半の区分所有法第３条の団体（管理組合）に関する記述は、強制加入団体であるという内容で、区分所有法の解釈として適切です。後半については平成17年４月26日の最高裁判例と同趣旨の記述で適切です。

　平成17年判例は自治会の性格について「会員相互の親ぼくを図ること、快適な環境の維持管理及び共同の利害に対処すること、会員相互の福祉・助け合いを行うこと」を目的とする団体だと指摘しました。その上で「いわゆる強制加入団体でもなく、その規約において会員の退会を制限する規定を設けていないのであるから、会員は、いつでも一方的意思表示により退会することができると解するのが相当であ」る、つまり、退会は任意だと結論付けました。