管理業務主任者 過去問
令和6年度（2024年）
問45

不適切

「天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項」は、宅地建物取引業法第37条10号において、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」として定められています。

したがって、重要事項説明においては本内容は説明する必要はないため、不適切です。

不適切

AはBに対して、その売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、書面を交付して説明をさせなければならない（宅地建物取引業法35条）、とされています。

したがって、説明も売買契約の成立前に行う必要があるため、不適切です。

適切

「住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるとき」は、宅地建物取引業法第35条1項14号における宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第6号において定められています。

したがって、重要事項説明において、AはBに対し、本内容を説明しなければならないため、適切です。

不適切

当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所を重要事項説明において説明しなければならないとされています（宅地建物取引業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第8号）。

したがって、AはBに対し委託を受けている者の氏名及び住所を説明しなければなりませんが、管理委託契約の内容についてまで説明しなければならないものではないため、不適切です。

不適切

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容は

契約が成立した時に交付する書面（37条書面）の記載事項です。

重要事項の説明事項ではないため誤りです。

不適切

売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、

重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければなりません。（宅35条1項）

締結後、遅滞なく行えばよいとなってるため誤りです。

適切

AはBに対し、当該住戸が住宅の品質確保の促進等に関する

法律第五条第一項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、

その旨を説明しなければなりません。（宅規16条の4の3 6)

不適切

当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名

及び住所を重要事項として説明しないといけません。

（宅35条1項6、宅規16条の2 8号）

管理委託契約の内容となっているため誤りです。

「最も適切なもの」ではありません。

天災その他の不可抗力による損害の負担に関する事項については、宅建業法第35条の重要事項説明の項目ではありません。

これは第37条の契約締結後、遅滞なく交付すべき書面の記載事項です。

宅建業法第37条第1項第10号「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」

「最も適切なもの」ではありません。

宅建業法第35条所定の重要事項説明は、契約の締結前にする必要があります。
そもそも契約するかどうかを適切に判断できるように情報提供をさせるのが目的なのですから、契約後に説明したのでは意味がありません。

宅建業法第35条第1項柱書「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」

書面を渡して説明です。

「最も適切」です。よってこの肢が正解です。

宅建業者は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築物件である場合、その旨を説明する義務があります。

宅建業法第35条第1項「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

(第1号ないし第13号略)
十四　その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ　事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合　国土交通省令・内閣府令
ロ　イに規定する事項以外の事項を定める場合　国土交通省令」

宅建業法施行規則第16条の4の3「法第35条第1項第14号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、(略)建物の売買又は交換の契約にあつては第1号から第6号までに掲げるもの(略)とする。
(第1号ないし第5号略)
六　当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
(第7号以下略)
」

「最も適切」ではありません。

区分所有建物の売買については、目的物権の管理が委託されていてもそれについて説明の必要はありません。

貸借の場合には必要がありますが、それでも委託先の名前と住所だけであり、契約内容まで説明する義務はありません。

宅建業法第35条第1項「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

(第1号ないし第13号略)
十四　その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ　事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合　国土交通省令・内閣府令
ロ　イに規定する事項以外の事項を定める場合　国土交通省令」

宅建業法施行規則第16条の4の3「法第35条第1項第14号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロの国土交通省令で定める事項は、(略)建物の売買又は交換の契約にあつては第1号から第6号までに掲げるもの、(略)建物の貸借の契約にあつては第1号から第5号まで及び第7号から第12号までに掲げるものとする。とする。
(第1号ないし第5号略)
十二　当該宅地又は建物（当該建物が区分所有法第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものを除く。）の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及び住所（法人にあつては、その主たる事務所の所在地）
(第7号以下略)
」

賃借の場合には説明が必要なのに売買の場合には必要ないのはなぜかと言えば、売買の場合は、管理委託契約の当事者(管理組合法人の場合は当事者ではないが間接的な当事者類似の地位)になるからです。

管理委託契約においては、管理組合法人又は区分所有者全員が当事者として管理会社と契約しています。

区分所有建物を購入した人は、区分所有者となって組合総会で契約に賛否を表明できますから、管理委託契約についての一定の決定権を有することになります。

一方で賃借人にはそのような権限は一切ありません。

賃借人は実需の所有者と同様に一定の年数はそこで生活するのが普通ですから、ある程度の長きに渡って管理会社と付き合うことになります。

しかし管理会社を選ぶことはまったくできないので、事前にどこの会社かを知ることが場合によっては賃借契約するかどうかを決める要素になります。

ところで管理委託契約の内容を説明するとしたら管理委託契約書を見せて逐一説明するのでしょうか？

結構な手間暇がかかると思いますがそれは宅建業者にやらせるべきことですか？

知りたいならむしろ管理を受託している業者に問い合わせるべきだと思います。