管理業務主任者 過去問
令和6年度（2024年）
問42

不適切

登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成されます（不動産登記法12条）。

そして、権利部は、甲区及び乙区に区分し、それぞれ以下の登記事項を記録します（不動産登記規則4条4項）。

甲区：所有権に関する登記の登記事項
乙区：所有権以外の権利に関する登記の登記事項

抵当権は、所有権以外の権利に関する事項のため、乙区に記録されます。

適切

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければなりません（不動産登記法60条）。

本選択肢は条文通りの記述であるため、適切です。

適切

区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における表題登記の申請は、当該一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければなりません（不動産登記法48条1項）。

本選択肢は、条文通りの記述であるため、適切です。

適切

区分建物の表示に関する登記における区分建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により、算出します（不動産登記規則115条）。

なお、区分建物以外の建物については各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により、算出します。

したがって、区分建物の床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出するため、適切です。

不適切

権利部は、甲区及び乙区に区分し、

甲区には所有権に関する登記の登記事項を記録するものとし、

乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録するものとします。

（不規4条4項）

甲区に記録されるとなっているため誤りです。

適切

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、

登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならなりません。（不60条）

適切

区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての

表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物に属する他の区分建物についての

表題登記の申請と併せてしなければなりません。（不48条1項）

適切

建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の

水平投影面積により算出します。（不規115条）

「最も不適切なもの」です。よってこの肢が正解です。

抵当権に関する登記は乙区に記録されます。

登記記録は、所在等の不動産の物理的な現況等の情報(表示の登記と言います)を記録する表題部と権利関係を記録する権利部があります。

不動産登記法第12条「登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する。」

同法第2条第7号「表題部　登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。

同条第8号「権利部　登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。」

権利部は、所有権とそれ以外とに分かれています。
所有権の登記を記録するのが甲区、それ以外の権利の登記を記録するのが乙区です。
したがって、抵当権は乙区に記録されます。

不動産登記規則第4条第4項「権利部は、甲区及び乙区に区分し、甲区には所有権に関する登記の登記事項を記録するものとし、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録するものとする。」

所有権とそれ以外の権利の違いは、所有権は一つしかないがそれ以外の権利は複数同時に存在し得るという点です。
そして、所有権の登記がない場合、その他の権利の登記はできません。
所有権が不動産のすべての権利関係の基礎になっているからです。

所有権は特別扱いですべての他の権利の登記に先立って存在しなければならないので乙より前の甲区なのです。

「最も不適切なもの」ではありません。

権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同で申請するのが原則です。
これを共同申請と言います。

不動産登記法第60条「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。」

同法第2条第12号「登記権利者　権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く。」

同条第13号「登記義務者　権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く。」

登記権利者と登記義務者の両者が揃って登記申請することで登記の真正を確保することを狙っています。
実際には、双方について司法書士が代理することが通常ですが。
この場合、民法の双方代理の制限規定は適用されません。

ちなみに、「別段の定め」の代表格が相続による所有権移転登記です。
登記義務者に当たるべき被相続人はすでに死んで存在しませんから、共同申請は不可能です。
そこで相続人だけで申請する単独申請が認められています。

「最も不適切なもの」ではありません。

区分所有建物は1棟の建物であると同時に複数の区分所有建物であるわけですが、これを各個別々に登記申請されると話がややこしくなるだけです。
一棟の建物が竣工すればその時点ですべての区分所有建物が存在しているのだから、小出しにされても面倒なだけなので一回で全部まとめて登記しなさいということです。

不動産登記法第48条第1項「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合(略)における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。」

「最も不適切なもの」ではありません。

区分所有建物の登記記録上の床面積は各区分所有建物の区画の内側線を基準にする内法計算によります。

これは例外的な規定で不動産登記では通常は壁芯を用います。
 

不動産登記規則第115条「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。」

同様に建築基準法などの他の法令でも壁芯計算を用います。

そもそもなぜ壁芯計算なのかと言えば、図面から計算できるからです。
内法計算は実際に竣工してから実測で求める必要があります。
建築基準法による建築確認申請は、建物は存在しないので当然図面から求めるしか方法がありません。

不動産登記でも、実測は手間がかかるので図面で求める壁芯計算の方が楽です。
 

ではなぜ区分所有建物に限り内法計算なのか。
それは、内外壁、界壁など区分所有建物の外周の壁は共用部分だからです。
壁芯計算をやってしまうと専有部分の面積に共用部分の面積が算入されることになります。
専有部分の面積は持分割合の計算に用い、その数字で共用部分の持分が決まるので共用部分の面積が専有部分の面積に入ってしまうのは具合が悪いのです。

一方、区分所有建物でも共用部分も含めた1棟の建物全体の面積は通常通り壁芯計算を行っています。
持分割合などに影響がないからです。

ちなみに、不動産広告では、区分所有建物であっても登記記録上の床面積ではなく壁芯計算により求めた数字を表示するのが一般です。
なぜかと言えば、新築物件では竣工前に物件を販売するいわゆる青田売りをしますが、完成していない物件の内法計算はできないからです。
また、中古物件でも壁芯の方が数字が大きくなるので少しでも大きく見せたいという下心もあります。