管理業務主任者 過去問
令和6年度（2024年）
問38

適切なものは「ア」の一つです。

ア　適切

区分所有法1条によると、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立した部分があり、建物としての用途に使用できるものは、区分所有権の目的とすることができるとされています。

そして、最高裁判例(最判平5.2.12）では、管理人室と管理事務室が一体として利用することが予定され、機能的に分離することができない場合は、たとえ構造上の独立性があったとしても、利用上の独立性がない以上は区分所有権の目的とならないと判断されました。

したがって、適切な記述です。

イ　不適切

区分所有法2条4項によると、共用部分とは専有部分以外の建物の部分とされています。
そこで、排水管（枝管）がこの共用部分にあたるかどうかの判断が最高裁判決で示されました。

最高裁判例（最判平12.3.21）によると、住戸（専有部分）からの専用排水管（枝管）は、その構造や設置場所によっては専有部分にあたるか、共用部分にあたるかが分かれるため、同排水管に起因する水漏れ事故による損害の賠償は、必ずしも管理組合がその責任を負うものではないと解されました。

したがって、その構造や設置場所いかんにかかわらず、といった記載は不適切です。

ウ　不適切

最高裁判例（最判平2.11.26）によると、管理組合法人の規約において、理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等内の親族に限り、これを代理出席させることができる旨を定めることを違法とすべき理由はないと判断されました。

したがって、当該規約は無効であるとしているのは不適切な記述です。

エ　不適切

最高裁判例（最判平27.9.18）によると、マンションの管理規約で、共用部分は特定の区分所有者に無償で使用させることができる旨の定めがあったとしても、各区分所有者はこの特定の区分所有者に対し、共用部分の自己の持分割合相当額について不当利得返還請求権を行使することはできないと解されました。

したがって、不当利得返還請求権を行使することができるとしている記述は不適切です。

適切な選択肢は【一つ】です。（ア）

マンションに関する個数問題です。

ア：適切

管理人室は管理事務室と合わせて一体として利用することが予定されており、

両室は機能的にこれを分離することができないものといわなければなりません。

そうすると、管理人室には、構造上の独立性があるとしても、

利用上の独立性はないというべきであり、管理人室は、

区分所有権の目的とはなりません。（最判平5.2.12)

イ：不適切

専有部分の天井裏に配された枝管は、構造及び設置場所に照らし、

建物の専有部分に属しない建物の附属物に当たります。（最判平12.3.21)

構造や設置場所いかんにかかわらずとなってるため誤りです。

ウ：不適切

理事に事故があり、理事会に出席できないときは、

その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる。

と規定する規約は違法ではありません。（最判平2.11.26)

当該規約は無効となっているため誤りです。

エ：不適切

マンションの管理規約には，管理者が共用部分の管理を行い，

共用部分を特定の区分所有者に無償で使用させることができる旨の定めがあり，

この定めは，区分所有者の団体のみが不当利得返還請できます。（最判平27.9.18)

各区分所有者は不当利得返還請求権を行使することができるとなってるため誤りです。

本問は、区分所有建物に関する判例知識を問う問題です。
出題される判例はだいたい決まっていますが、時々あまりなじみのないものが出ることもあります。
個数問題なので一つ判らないものがあるだけで正解にたどり着けません。
その点で難問の部類でしょう。
知らない判例が出たら基本的な知識と常識で判断して、それも無理なら捨て問にするしかないと思います。

ただ、判例の事例は実際に問題になったものですから、実務的には重要度が高いところです。
少なくとも過去問で出題されているものは(法改正によって結論が変わるようなもの以外は)全て押さえておくべきでしょう。

アは「適切なもの」です。

管理人室(常駐管理人の住居)が共用部分である管理事務室と一体として利用することが予定されている場合、両者が構造的には独立しているとしても管理人室には利用上の独立性がなく、専有部分とはなりません。
専有部分でない以上、共用部分であり、区分所有権の目的とはなりません。

最判平成5年2月12日要旨(裁判例結果詳細 | 最高裁判所)
「共用部分である管理事務室とこれに隣接する管理人室があるマンションにおいて、右管理人室に構造上の独立性があるとしても、当該マンションの規模が比較的大きく、区分所有者の居住生活を円滑にし、その環境の維持保全を図るため、その業務に当たる管理人を常駐させ、管理業務の遂行に当たらせる必要があり、前記管理事務室のみでは、管理人を常駐させてその業務を適切かつ円滑に遂行させることが困難である場合には、両室は機能的に分離することができず、右管理人室は、利用上の独立性がなく、建物の区分所有等に関する法律にいう専有部分に当たらない。」

今どきは常駐管理員は珍しいので、同じような問題が起こることは今後はほとんどないとは思います。

本件判例で重要なのは、事例の特殊性ではなく、最高裁が専有部分かどうかを決める独立性について、判断基準をどう考えているのかだと思います。

つまり、「利用上の独立性」の部分が重要なのです。

イは「適切なもの」ではありません。

そもそも、専有部分の排水口から共用部分である排水立て管に繋がる継手部分手前までの排水枝管部分は、一般的に専有部分です。

標準管理規約(単棟型)別表第２　共用部分の範囲　2
「２　エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」」

ですから通常はその管理について専有部分の占有者又は所有者が責任を負います。
漏水事故の責任も民法第717条の工作物責任の問題として、一時的な責任は占有者、二次的な責任は所有者が負います。

民法第717条第1項「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」

ただ、その敷設の状態によっては、専有部分の占有者又は所有者が管理できないことがあります。
そのような場合は例外的に共用部分として管理組合が管理する責任を負います。
 

最判平成12年3月21日要旨(裁判例結果詳細 | 最高裁判所)
「マンションの専有部分である甲室の床下コンクリートスラブと階下にある乙室の天井板との間の空間に配された排水管の枝管を通じて甲室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、甲室から右枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、乙室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法はないなど判示の事実関係の下においては、右枝管は、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう「専有部分に属しない建物の付属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たる。」

なお、本問の「一般的には専有部分であるが例外的に共用部分に当たる」という話と、試験では頻出の「専有部分である排水管を共用部分と一体として管理する方が都合がいいから規約で定めて管理組合が管理して修繕費用も負担する」という話は、まったく別の話ですから混同しないように注意してください。

ウは「適切なもの」ではありません。

理事は個人に対する信頼に基づいて選任されているので本来代理は認めるべきではありません。
しかし、止むを得ない場合に代理出席を認めないと理事会が開催できないこともあり得ます。
そこで範囲を限定して規約で定めることで代理出席を認める余地はあります。

最判平成2年11月26日(裁判例結果詳細 | 最高裁判所)
「規約において、(略)理事会における出席及び議決権の行使について代理の可否、その要件及び被選任者の範囲を定めることも、可能というべきである。
　そして、本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。」

エは「適切なもの」ではありません。

これは何のことかピンとこない向きもあるかも知れません。
簡単に言うと、特定の区分所有者が共有部分を借りて金を儲けをしていたところ、別の区分所有者が、その儲けは共有者全員のものであり、各区分所有者には分け前があるのだから俺の取り分を寄こせという請求したのです。

区分所有法第19条「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」

これに対して、最高裁は以下のように判示し、原告の不当利得返還請求権の行使を否定しました。

最判平成27年9月18日(https://www.courts.go.jp/hanrei/85327/detail2/index.html)
「一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料のうち各区分所有
者の持分割合に相当する部分につき生ずる不当利得返還請求権は各区分所有者に帰属するから，各区分所有者は，原則として，上記請求権を行使することができる」
「共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項に当たるところ，上記請求権は，共用部分の第三者に対する賃貸による収益を得ることができなかったという区分所有者の損失を回復するためのものであるから，共用部分の管理と密接に関連するものであるといえる。そうすると，区分所有者の団体は，区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨を集会で決議し，又は規約で定めることができるものと解される。そして，上記の集会の決議又は規約の定めがある場合には，各区分所有者は，上記請求権を行使することができない」
「区分所有者の団体の執行機関である管理者が共用部分の管理を行い，共用部分を使用させることができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には，上記の集会の決議又は規約の定めは，区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨を含む」

大雑把にまとめれば、
①一般論としては各区分所有者による不当利得返還請求権は可能。
②規約又は集会で不当利得返還請求権の行使を組合にのみ認めている場合には、各区分所有者は当該請求権を行使できない。
③当該請求権の行使について組合のみに認めることを規約等で明示で定めていなくても、管理者が共用部分を管理し、特定の区分所有者に無償で使用させることができる旨の規約等の定めがあれば、当該規約等の定めは②の当該請求権の行使について組合のみに認める旨を含んでいる。」
ということです。

あくまでも原則としては①の通りに可能ですが、実際には③の通りに規約の定めにより例外になる場合がほとんどということです。

以上、「適切なもの」はア一つです。