管理業務主任者 過去問
令和5年度（2023年）
問36

不適切

 区分所有者は、その専有部分の修繕であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければなりません。（標準管理規約17条1項）。 

理事長は、この申請について、理事会の決議により、その承認又は不承認を決定しなければなりません（同条3項）。 

したがって、理事長の判断ではなく、理事会の決議により承認を受けなければなりません。

不適切

バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならなりません（標準管理規約21条1項）。

この「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等です（同コメント21条関係④）。

不適切

区分所有者は、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うもの又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができません。

ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りではありません（標準管理規約21条3項）。 

この規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担します（同条5項）。

したがって、区分所有者が行った本行為は、緊急を要するものであるため、区分所有者が当該費用を負担する必要はありません。

適切

共用部分のうち各住戸に附属する玄関扉の改良工事であって、住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとします（標準管理規約22条1項）。

「最も適切」ではありません。

リフォームに限らず、判断及び承認をするのは原則としては理事長ではなく理事会です。
理事長は理事会の決定した事項を執行するのが職務であり、意思決定をするのは理事会の権限です。
理事長は申請に対して窓口とはなりますが、その内容の承認不承認の判断は理事会が行います。

標準管理規約(単棟型)第54条第1項「理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
(第1号ないし第4号略)
五　第17条、第21条及び第22条に定める承認又は不承認 
(第6号以下略)
」

標準管理規約(単棟型)第17条(電磁的方法が利用可能ではない場合)「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。」

「最も適切」ではありません。

専用使用部分は、あくまでも共用部分(又は敷地)なので原則論としては管理組合が管理し修繕等の保存行為も行います。
しかし、専用であることから、通常の使用に伴う保存行為は専用使用権者がその責任と負担において行わなければなりません。

標準管理規約(単棟型)第32条「管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。 
(第1号ないし第7号略)
八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
(第9号以下略)

標準管理規約(単棟型)第21条第1項「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第18条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」
」

同コメント第21条関係
「⑥バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかである場合の保存行為の実施については、通常の使用に伴わないものであるため、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、同居人や賃借人等による破損については、「通常の使用に伴う」ものとして、当該バルコニー等の専用使用権を有する者がその責任と負担において保存行為を行うものとする。」

標準管理規約(単棟型)第14条第1項「区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第21条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。」

「最も適切」ではありません。

標準管理規約(単棟型)では原則として、無断で共用部分の保存行為を行うことは認められていません。みんなが好き勝手にやったら収拾がつかなくなりますから。ですから勝手にやったのならその費用は自己負担しろというのが基本です。

しかし、緊急となれば話は別です。
元々区分所有法上は共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができるところ、管理の便宜のために標準管理規約(単棟型)では制限を加えているにすぎません。
緊急の場合にまでその制限を適用して、区分所有者に犠牲と負担を強いるのはいくら何でも法の趣旨に沿いません。

したがって、標準管理規約(単棟型)においても、緊急の場合は例外として、承認を得ないで行ったとしても区分所有者がその費用を負担する必要はありません。

標準管理規約(単棟型)第21条第5項「第3項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。」

同条第3項(電磁的方法が利用可能ではない場合)「区分所有者は、第1項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。」

標準管理規約(単棟型)コメント第21条関係
「⑧第３項ただし書は、例えば、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるというようなケースが該当する。また、第５項は、区分所有法第19条に基づき、規約で別段の定めをするものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会の決議によるものである（第54条第１項第五号参照）。

区分所有法第18条第1項「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」

「最も適切」です。よってこの肢が正解です。

肢の表現が少々微妙なところですが、標準管理規約では原則論として共用部分のうち、各住戸に附属する窓ガラス、玄関扉等の開口部に係る改良工事で住宅性能を向上するものは管理組合がその責任と負担において計画修繕において実施することになっています。
ただし、速やかに実施できない場合には、区分所有者が行うことができます。

標準管理規約(単棟型)第22条「共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。」

同条第2項(電磁的方法が利用可能ではない場合)「区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。」

条文を読めば明らかですが、あくまでも計画修繕で管理組合が行うのが原則で、速やかに実施できない例外的な場合だけ、区分所有者が行うことができます。
肢の表現だと原則と例外が逆に読めるので、書き方としては厳密さを欠きます。