管理業務主任者 過去問
令和5年度（2023年）
問30

不適切

管理組合が区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有します（区分所有法7条1項）。

この先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなします（同条2項）。

一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができます（民法336条）。

この一般の先取特権の中には、共益費用が含まれます。

したがって、この先取特権については、登記をしなくても対抗することができるため、不適切となります。

不適切

共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従います（区分所有法15条1項）。

したがって、Bの抵当権の効力は、別段の設定をしたかどうかに関わらずその効力が及びます。

適切

区分所有法における先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなします。共益費用の先取特権は一般の先取特権となり、不動産について登記をしなくても、債権者に対抗することができます。

ただし、登記をした第三者に対しては、この限りではありません。

Bの抵当権は登記されており、管理組合の先取特権は対抗することができず、Bに優先することができません。

不適切

抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及びます（民法370条）。

備え付けられたというだけでは従物にあたらず、抵当権の効力は動産に及びません。

「最も適切」ではありません。

管理費債権の担保としての先取特権を実行するのに登記は必要ありません。
 

そもそも一般論として担保権の登記は対抗要件であり抗力要件ではありません。
つまり法律上は、債"務"者に対しては登記がなくても担保権は実行できます。

管理費は共益費用の扱いで一般の先取特権により担保されます。
一般の先取特権は、債務者の総財産に及びます。
総財産なので不動産以外の財産にも及びます。先取特権の目的物が不動産以外の財産だとそもそも登記はできません。
目的物が不動産であれば登記はできますが、行使のために登記の必要はありません。

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
(第3項略)
」

民法第306条「次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。
一　共益の費用
二　雇用関係
三　葬式の費用
四　日用品の供給」

ところで、一般の先取特権は登記をしないと、一般債権者には対抗できるが登記をした「第三者には」対抗できないという規定があります。

民法第336条「一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。」

しかし本肢はそもそも債"務"者に対する話であり、一般債"権"者及び第三者の話ではありません。ですから民法第336条は関係ありません。

「最も適切」ではありません。

区分所有者は専有部分と共用部分を分離して処分することができません。
抵当権の設定は「処分」に該当するので、抵当権設定契約において専有部分と共用部分の共有持分を分離して抵当権を設定することはできません。

区分所有法第15条「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」

「最も適切」です。よってこの肢が正解です。

管理費等を担保する先取特権は共益の費用の先取特権とみなされるので一般の先取特権として債務者の総財産に及びます。ですから賃料債権にも効力が及びます。
一般の先取特権は、登記した抵当権に劣後するので先に差押えをしたとしても登記した抵当権の物上代位による差押えが優先します。

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
(第3項略)
」

民法第306条「次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。
一　共益の費用
二　雇用関係
三　葬式の費用
四　日用品の供給」

民法第336条「一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。」

「最も適切」ではありません。

管理費を担保する先取特権は共益の費用の先取特権とみなされるので一般の先取特権として債務者の総財産に及びます。ですから建物に備え付けられた動産にも当然及びます。

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
(第3項略)
」

民法第306条「次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。
一　共益の費用
二　雇用関係
三　葬式の費用
四　日用品の供給」

しかし、抵当権の効力は建物に「備え付けられた動産」には及ぶとは限りません。

民法第313条「土地の賃貸人の先取特権は、その土地又はその利用のための建物に備え付けられた動産、その土地の利用に供された動産及び賃借人が占有するその土地の果実について存在する。
２　建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する。」

民法第370条本文「抵当権は、(略)その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。」

抵当権の効力は「付加して一体となっている物に及ぶ」とは書いてありますが「備え付けられた動産に及ぶ」とは書いてありません。
「備え付けられた動産」と「付加して一体となっている物」が条文の文言上使い分けられているということはそれぞれは別のものです。

不動産賃貸の先取特権において効力が及ぶ「備え付けられた動産」又は「備え付けた動産」とは、要するにその不動産に持ち込んだ動産で付加して一体となっていなくても構いません。
つまり、「備え付けられた動産」が付加一体物である場合もあり得ますが、そうでない場合もあるということです。すると、抵当権の効力が「備え付けられた動産」に及ぶと言うのは正しくありません。