管理業務主任者 過去問
令和5年度（2023年）
問5

不適切なのはア・イ・ウです。

ア　不適切

理事会の円滑な運営を支援する理事会支援業務は、管理組合が理事会の運営主体となることに留意する必要があります（標準管理委託契約書 別表第1 2関係コメント①）。

イ　不適切

実施の立会いとは、終業又は業務の完了確認等を行うものであり、外注業者の業務中、常に立ち会うことを意味しません（標準管理委託契約書 別表第2関係コメント⑨）。

ウ　不適切

長期修繕計画案の作成業務を実施する場合は、管理委託契約とは別個の契約とします（標準管理委託契約書別表第1 1(3)二）。

本問は、管理会社等の具体的な業務内容について、標準管理委託契約書の別表の内容について問う問題です。
別表に定める具体的な業務内容に関しては必須知識なので、きちんと憶えておきましょう。純粋な試験対策としては、ある程度は常識と原理原則からでも判断できます。

国土交通省のウェブサイトに標準管理委託契約書及び同コメント(標準管理委託契約書の解説です)が掲載されています。一読と言わず精読することをお勧めします。
不動産業：「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂（令和５年９月１１日） - 国土交通省
特に逐条解説的な「コメント」にはぜひとも目を通しておくべきです。

アは不適切です。

あくまでも「支援」業務です。
理事会は管理組合の理事会による活動であり、その運営主体は当然理事会自身です。管理業者はその「支援」業務をするだけですから、理事会の運営主体にはなりません。

標準管理委託契約書コメント40別表第１　２関係
「①理事会支援業務は、理事会の円滑な運営を支援するものであるが、理事会の運営主体があくまで管理組合であることに留意する。」

「支援」の意味を考えれば常識で判りますよね？

イは不適切です。

管理員の立会業務は、四六時中張りついている必要はありません。
そんなことをしたら他の仕事が何もできません。
しかも退屈で管理員にとっては拷問ですよ。

標準管理委託契約書コメント41　別表第2関係
「⑨別表第２　２（３）一の「実施の立会い」とは、終業又は業務の完了確認等を行うものであり、外注業者の業務中、常に立会うことを意味しない。(以下略)」

実務的には、作業開始前の打合せと確認、作業中の状況を適宜確認、終了後の確認くらいです。
管理会社によって確認事項、方法等の違いは多少あるにしても基本は放置です。
これも常識で判ると思います。

ウは不適切です。

長期修繕は通常の管理とは異なる作業です。
ですから、通常の管理を対象にした管理委託契約とは区別して別の契約とする方が望ましいです(同一の契約でやってはいけないというわけではありませんが、性質が異なるので分けた方が良いという話です)。

標準管理委託契約書コメント39　別表第1　1(3)関係
「②長期修繕計画案の作成業務（長期修繕計画案の作成のための建物等劣化診断業務を含む。）以外にも、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、以下の業務を管理業者に委託するときは、本契約とは別個の契約にすることが望ましい。
一　修繕工事の前提としての建物等劣化診断業務（耐震診断を含む。）
二　大規模修繕工事実施設計及び工事監理業務
三　建物・設備の性能向上に資する改良工事の企画又は実施の調整（耐震改修工事、防犯化工事、バリアフリー化工事、IT化工事等）
四　マンション建替え支援業務」

「以外にも」と言っている通り、長期修繕計画案の作成業務は、言うまでもないという扱いです。
 

ついでに「以外」である1～4の内容もざっと見ておきましょう。
基本的には、ある程度の規模以上の大掛かりな工事に関する話は、日常の管理業務の範囲外になってくるので、別契約にした方が良いということです。

これも管理業務が基本的に日常的な業務であるという原理原則と常識で判ると思います。と言いますか、判ってほしいです。

以上、アイウすべてが不適切な記述であり、不適切な記述のみをすべて含むものは「ア・イ・ウ」になります。