管理業務主任者 過去問
令和元年度（2019年）
問42

×：誤り

定期建物賃貸借では、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約はできます。

普通建物賃貸借では、増額請求を認めない特約は借主にとって有利なので特約でき、減額請求を認めない特約は借主にとって不利なので特約できません。

×：誤り

定期建物賃貸借契約では、必ず期間満了後の更新はなく終了することについて、書面を交付して説明しなければなりません。説明をしなかった場合、更新がないことについては無効となります。

×：誤り

定期建物賃貸借契約では、１年未満の期間でも有効となります。

民法上では、１年未満の期間を定めた場合、期間の定めがない契約となります。

〇：正しい

定期建物賃貸借契約では、事業用のものであるか否かにかかわらず、公正証書による等書面によって契約する必要があります。

「正しいもの」ではありません。

定期建物賃貸借において賃料の増減額請求を禁じる旨の特約は有効です。

借地借家法第38条第9項「第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」

同法第32条「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
(第2項以下略)」

第32条第1項ただし書により、通常の建物賃貸借の場合、特約で増額請求を制限することができます。
しかし、減額請求を制限することはできません。

借主に不利だからです。
一方、定期建物賃貸借の場合、特約によって第32条の適用を排除できるので、増額請求、減額請求いずれも制限することができます。

「正しいもの」ではありません。

定期建物賃貸借の締結時には必ず事前に、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面(契約書とは別の書面であることが必要です(*))を交付して説明しなければなりません。

たとえ賃借人において更新がないことを認識していたとしても同様です。
後々紛争の種になるからです。

借地借家法第38条第3項「第1項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」

同条第5項「建物の賃貸人が第3項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」

(*)第3項(註：判例の当時は第2項でした)の「その旨を記載した書面」が契約書とは別の書面であることを要するかどうかが争いになった最判平成24年9月13日裁判例結果詳細 | 最高裁判所
「法38条2項所定の書面は，賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要する」

判例では、第38条第3項の趣旨を、書面の交付と説明を行うという形式的、画一的扱いを求めることで紛争を防止すると考えているので、個々の事案における相手方の認識は関係ないと考えています。

「正しいもの」ではありません。

定期建物賃貸借においては期間を1年未満とすることができます。

借地借家法第38条第1項「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。」

同法第29条第1項「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。」

第38条第1項後段で第29条第1項の規定の適用を除外しているので1年未満でも構いません。

「正しいもの」です。よってこの肢が正解です。

定期建物賃貸借契約が成立するには、その賃貸借の目的が何であっても常に公正証書などの書面が必要です(成立に所定の形式が必要な契約を要式契約)と言います。
例外を認める規定はありません。

借地借家法第38条第1項「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。」