管理業務主任者 過去問
令和元年度（2019年）
問36
問題文
専有部分の用途に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び標準管理規約（単棟型）によれば、最も不適切なものはどれか。
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問題
管理業務主任者試験 令和元年度（2019年） 問36 （訂正依頼・報告はこちら）
専有部分の用途に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び標準管理規約（単棟型）によれば、最も不適切なものはどれか。
- 専有部分を居住用借家として使用することを可能とする場合においては、専有部分の用途を住宅専用である旨を規約に明記しておくだけでは足りない。
- 専有部分を住宅宿泊事業として使用することを禁止とする場合においては、専有部分の用途を住宅専用である旨を規約に明記しておくだけでは足りない。
- 専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能とする規約があったとしても、他の居住者の住宅としての使用を妨げる行為については、当該住宅宿泊事業を営む者は、共同の利益に反する義務違反者としての責任を免れない。
- 専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能とする規約があったとしても、旅館業法に違反して行われる宿泊事業は認められない。
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この過去問の解説 （2件）
01
専有部分の用途に関する問題です。
×：不適切
専有部分を居住用借家として使用することを可能とする場合、専有部分の用途を住宅専用である旨を規約に明記しておくだけで足ります。これは、使用者が借家人になるだけなので、住宅専用とした用途制限に反するものではないためです。
〇：適切
専有部分を住宅宿泊事業として使用することを禁止とする場合、専有部分の用途を住宅専用である旨を規約に明記しておくだけでは足りません。住宅専用とだけ記載していては、民泊やマンスリー等を除外することができないため、別途、住宅宿泊事業に使用してはならない旨の規定をする必要があります。
〇：適切
専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能とする規約があったとしても、他の居住者の住宅としての使用を妨げる行為については、当該住宅宿泊事業を営む者は、共同の利益に反する義務違反者としての責任を負います。
〇：適切
専有部分の用途として住宅宿泊事業を可能とする規約があったとしても、旅館業法に違反して行われる宿泊事業は認められません。住宅宿泊事業法等についても同様に法律に違反して行われるものは認められません。
空き家対策としても民泊等は有効ですが、マンション住民が迷惑するような規約違反は慎まなければなりません。
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02
本問は、専有部分の用法について、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)と標準管理規約(単棟型)の規定の知識を問う問題ですが、それ以前に民法の大原則を理解しているか、及び一般的な社会常識があるかを問うものでもあります。
民法の大原則では、所有権は法規範に反しない限り、目的物を自由に使用収益処分することができます。
この大前提から言えば、「禁止されていないことは自由」というのが当然の帰結になります。
もちろん、明示で禁止されていなくても規定の趣旨から解釈論として禁止されているという場合はありますが、それもその趣旨を読み取る根拠となる規定があることが前提です。
なお、区分所有法は令和8年4月1日に改正法が施行されます。
またこれに先行して、標準管理規約も改正されています。
本解説では、最新の規定に基づいて解説をしています。
もっとも、本件改正は解答には影響しません。
区分所有法については、法務省のウェブサイトに新旧対照表へのリンクがありますから目を通しておきましょう。
法務省：老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について
ただし縦書きですので横書きに慣れた目にはあまり読みやすくはありません。
また、標準管理規約は、国交省のウェブサイトにリンクがあります。
住宅：マンション標準管理規約 - 国土交通省
令和7年の最新版と令和7年改正新旧対照表をチェックしておきましょう。
「最も不適切なもの」です。よってこの肢が正解です。
区分所有建物は、所有権の目的物です。
所有権という権利は、法規範に反しない限り、目的物を自由に使用収益処分をすることができる排他的権利です。
規約は契約と同じ私人間の合意に基づく法規範です。
よって法令、規約で禁止されていないことはできるのが当然です。
明示で禁止されていなくても解釈論として禁止する趣旨ということはありますが、規約に単純に住宅専用と書いてあるだけでは、賃貸を禁止する趣旨と読むことはできません。
また、区分所有法には、「占有者」という言葉が出てきますが、これは典型的には賃借人です。
そして、標準管理規約にも区分所有法と同じ意味で「占有者」という言葉が出てきます。
つまり、区分所有法も標準管理規約も、専有部分を賃貸に供することは当然の前提としています。
区分所有法第6条第3項「第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。」
標準管理規約(単棟型)第2条第3号「占有者 区分所有法第６条第３項の占有者をいう。」
同コメント第5条関係
「包括承継は相続、特定承継は売買及び交換等の場合をいう。賃借人は、占有者に当たる。」
「最も不適切なもの」ではありません。
区分所有建物は、所有権の目的物です。
所有権という権利は、法規範に反しない限り、目的物を自由に使用収益処分をすることができる排他的権利です。
規約は契約と同じ私人間の合意に基づく法規範です。
よって法令、規約で禁止されていないことはできるのが当然です。
明示で禁止されていなくても解釈論として禁止する趣旨ということはありますが、規約に単純に住宅専用と書いてあるだけでは、住宅宿泊事業を営むことを禁止する趣旨と読むことはできません。
標準管理規約では住宅宿泊事業を禁止する場合の規定例を定めていますが、明確に禁止する旨の規定になっています。
(住宅宿泊事業を禁止する場合の)標準管理規約(単棟型)第12条「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法(略)第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」
「最も不適切なもの」ではありません。
当然です。
許可されている行為をする限りその結果に一切の責任を負わないなどということが一般社会であると思いますか？
自由な行為であっても、その結果人に迷惑を掛ければ一定の責任が生じます。
これは社会常識レベルの話で区分所有建物に限った話ではありません。
そして区分所有建物について、住宅宿泊事業をすること自体は規約で可能だとしても、その結果として他の規約に反するような行為があれば、その責任は当然負わなければなりません。
住宅宿泊事業を行った結果、他の居住者の住宅としての使用を妨げることがあれば、共同の利益に反する行為をしてはならない義務に違反し、その責任を負うことになります。
区分所有法第6条第1項「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」
「最も不適切なもの」ではありません。
当然です。
法律違反の行為が規約の定めがあるというだけで適法になるわけがないのは、火を見るよりも明らかです。
最初に述べた通り所有権は、法規範に反しない限り、目的物を自由に使用収益処分できますが、規約に反していないとしても法令に反しているのですからダメなのは当然です。
標準管理規約(単棟型)コメント第12条関係「②住宅宿泊事業法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業については、第2項のように、可能か禁止かを明記することが望ましい。また、旅館業法第3条第1項の簡易宿所の許可を得て行う「民泊」については、旅館業営業として行われるものであり、通常は第1項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。
旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は、管理規約に明記するまでもなく、当然に禁止されているとの趣旨である。
さらに、「区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。」のような規定を置くこともあり得る。」
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