管理業務主任者 過去問
令和元年度（2019年）
問33

〇：適切

区分所有者は専有部内の工事を行う場合は、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければなりません。

〇：適切

理事長の承認を受けた工事であっても、当該工事後、共用部分または他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により、必要な処置をとらなければなりません。

〇：適切

理事長またはその指定を受けた者は、施工状況の確認のために立ち入り、調査の結果、申請または届出を受けたものとは異なる内容の工事が行われていることが確認された場合には、理事等はその是正等のための必要な勧告または指示・警告・差し止め・排除・原状回復の為の必要な措置等をとることができます。

×：不適切

外壁の穿孔(センコウ：穴を開ける)、躯体の一部撤去については、共用部の重大変更に該当するため、集会の決議を経る必要があります。

「最も不適切なもの」ではありません。

いわゆるリフォーム工事にも程度があります。
①大雑把に修繕等の結果が共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれがある場合、事前に理事長に申請して理事会の審査承認を得る必要があります。
②修繕等の結果による共用部分等への影響はないが、業者の立入り等の工事の作業による共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握しておく必要があるようなものについては、事前届出が必要です。

大雑把な言い方をすれば、①工事の結果の影響と②工事の過程の影響の違いです。
詳細は標準管理規約(単棟型)コメント別添２(長いので解説中には書きません)を見てください。

(電磁的方法が利用可能でない場合の)標準管理規約(単棟型)第17条第1項「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。」

標準管理規約(単棟型)第17条第7項「区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならない。」

畳替え程度であれば工事の結果が建物に影響を与えることはないので第1項には該当しませんが、それでも業者の出入り等の工事の作業による影響があるので第7項に該当し、届出が必要です。

標準管理規約(単棟型)コメント第17条関係
「②修繕等のうち、第1項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添2に考え方を示している。」
「⑫第７項は、第1項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることから、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるものである。なお、第1項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題とするものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではないことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられるため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添2を参照のこと。」

「最も不適切なもの」ではありません。

修繕工事等について理事長が承認をしたからと言って、問題が起きた時に施主の区分所有者の責任がなくなるわけがありません。
あくまでも、工事の責任は施主が負います。

標準管理規約(単棟型)第17条第6項「第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。」

標準管理規約(単棟型)コメント第17条関係
「⑪第6項は、第1項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。」

「確認的に定める」と書いてあるのは、当たり前だからです。

なお、承認不承認を決めるのは理事長ではなく理事会です。

理事長は、理事会の承認決議に従って承認を実行するだけです。

意思決定機関は理事会であり、理事会の決定した意思を実行するのが(代表者である)理事長です。

標準管理規約(単棟型)コメント第17条関係
「⑧承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである（第54条第１項第五号参照）。」

「最も不適切なもの」ではありません。

理事会の承認した工事と異なる工事をしているということは、実質的に無承認の工事と同じです。

その事実が判れば、対応が必要なのは明らかでしょう。

その場合、理事長は理事会の決議を経て是正のための勧告等を行うことができます。

その事実が判明した理由が、第17条第5項の立入り調査の結果であろうとそれ以外であろうと変わりはありません。

標準管理規約(単棟型)第17条第4項「第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。」

同条第5項「理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、 修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。」

標準管理規約(単棟型)第67条「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
(第2項略)
３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
(第4項以下略)」

標準管理規約(単棟型)コメント第17条関係
「本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置等をとることができる。第5項の立入り、調査の結果、理事長に申請又は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認された場合も、同様である。」

なお、第67条の規定は一般規定であり、第17条の場合に限らず適用されます。

「最も不適切なもの」です。よってこの肢が正解です。

そもそも外壁の穿孔(穴を開けることです)、躯体の一部撤去は、建物の強度に影響を与える可能性のある重大な加工であり、理事会の承認があればできるというレベルではありません。
この場合、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う変更として区分所有法第17条により集会の特別決議が必要になります。

区分所有法第17条「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第5項において同じ。）は、集会において、区分所有者(略)の過半数(略)の者であつて議決権の過半数(略)を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3(略)以上の多数による決議で決する。」

なお、この決議の定足数の要件は規約で加重することができます。
また、議決数は1/2超を下限として規約で減軽することができます。