管理業務主任者 過去問
令和元年度（2019年）
問20

〇：適切

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（瑕疵担保履行法）は、瑕疵担保責任の履行を確保するために制定されました。

〇：適切

対象となる住宅は、新築住宅（まだ人の居住の用に供したことのないもの、または建設完了から1年が経過していないもの）であれば、賃貸住宅も含まれます。

〇：適切

建設業者は、基準日（毎年3/31・9/30）において、基準日前10年間に住宅を新築する建設工事の請負契約に基づき発注者に引き渡した新築住宅について、住宅建設瑕疵担保保証金の供託、または住宅瑕疵担保責任保険契約を締結していなければなりません。

×：不適切

宅建業者が自ら売主となって買主に引き渡す新築住宅については、宅建業者が書く基準日において、住宅建設瑕疵担保保証金の供託、または住宅瑕疵担保責任保険契約を締結していなければなりません。

「最も不適切なもの」ではありません。

住宅瑕疵担保履行法は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下、品確法)に定める瑕疵担保責任の履行を確実にするために制定された法律です。

住宅瑕疵担保履行法第1条「この法律は、国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律(略)と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。」

もう20年以上前ですが、ひところ世間を騒がせた耐震偽装マンション問題において、品確法による規制だけでは、瑕疵住宅による被害救済が十分に図れないことが明らかになったため制定されたのが本法です。

「最も不適切なもの」ではありません。

住宅瑕疵担保履行法の対象となる「新築住宅」とは、品確法の「新築住宅」のことです。
品確法で定める新築住宅の瑕疵担保責任には、賃貸住宅を除外する規定はありません。
同様に住宅瑕疵担保履行法自体にも賃貸住宅を除外する規定はありません。

住宅瑕疵担保履行法第1条「この法律は、国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤である住宅の備えるべき安全性その他の品質又は性能を確保するためには、住宅の瑕疵の発生の防止が図られるとともに、住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律(略)と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。」

同法第2条「この法律において「住宅」とは住宅品質確保法(品確法のこと。筆者註)第2条第1項に規定する住宅をいい、「新築住宅」とは同条第２項に規定する新築住宅をいう。
２　この法律において「瑕疵」とは、住宅品質確保法第2条第5項に規定する瑕疵をいう。
(第3項及び第4項略)
５　この法律において「特定住宅瑕疵担保責任」とは、住宅品質確保法第94条第1項又は第95条第1項の規定による担保の責任をいう。」

品確法第2条「この法律において「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）をいう。
２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
(第3項及び第4項略)
５　この法律において「瑕疵」とは、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。」

同法第94条第1項「住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法(略)第415条、第541条及び第542条並びに同法第559条において準用する同法第562条及び第563条に規定する担保の責任を負う。

同法第95条第1項「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法第415条、第541条、第542条、第562条及び第563条に規定する担保の責任を負う。」

条文の内容を大雑把にまとめると、
完成してから1年経っていない物件で人が住んだことのないものの建築の請負人及び売主は「住宅の構造耐力上主要な部分等」について10年間、民法に定める契約不適合責任を負う
ということです。

「最も不適切なもの」ではありません。

建設業者は、注文住宅の請負契約により発注者に引き渡した新築住宅について、特定住宅瑕疵担保責任の履行を確保するために、保証金を供託するか又は保証契約を締結しなければなりません。

住宅瑕疵担保履行法第3条「建設業者は、毎年、基準日（3月31日をいう。以下同じ。）から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前十年間に住宅を新築する建設工事の請負契約に基づき発注者に引き渡した新築住宅について、当該発注者に対する特定住宅建設瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅建設瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。
２　前項の住宅建設瑕疵担保保証金の額は、当該基準日における同項の新築住宅（当該建設業者が第17条第1項に規定する住宅瑕疵担保責任保険法人(略)と住宅建設瑕疵担保責任保険契約を締結し、当該発注者に、保険証券又はこれに代わるべき書面を交付し、又はこれらに記載すべき事項を記録した電磁的記録(略)を提供した場合における当該住宅建設瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。(略)）の合計戸数の別表の上欄に掲げる区分に応じ、それぞれ同表の下欄に掲げる金額の範囲内で、建設新築住宅の合計戸数を基礎として、新築住宅に住宅品質確保法第九14条第1項に規定する瑕疵があった場合に生ずる損害の状況を勘案して政令で定めるところにより算定する額(略)以上の額とする。
(第3項以下略)」

本条と第11条が本法の最も重要なところで、特定住宅瑕疵担保責任の履行確保のために、建築業者(第3条)及び販売業者(第11条)に対して供託(法律的にはこちらが原則です)又は保険契約を義務付けることで、瑕疵担保責任の履行の原資を確保しています。

「最も不適切なもの」です。よってこの肢が正解です。

建設業者ではなく、売主である宅地建物取引業者に供託又は保険契約締結の義務があります。
建設業者が特定住宅瑕疵担保責任を負うのは(注文住宅の)発注者に対してです。
宅建業者が販売を行う場合、買主に対して特定住宅瑕疵担保責任を負うのは、売主である宅建業者です。

住宅瑕疵担保履行法第11条「宅地建物取引業者は、毎年、基準日から三週間を経過する日までの間において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。
２　前項の住宅販売瑕疵担保保証金の額は、当該基準日における同項の新築住宅（当該宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、当該買主に、保険証券又はこれに代わるべき書面を交付し、又はこれらに記載すべき事項を記録した電磁的記録を提供した場合における当該住宅販売瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。(略)）の合計戸数の別表の上欄に掲げる区分に応じ、それぞれ同表の下欄に掲げる金額の範囲内で、販売新築住宅の合計戸数を基礎として、新築住宅に住宅品質確保法第95条第1項に規定する瑕疵があった場合に生ずる損害の状況を勘案して政令で定めるところにより算定する額(略)以上の額とする。
(第3項以下略)」

建設業者と買主の間には直接の契約関係がありません。
特定住宅瑕疵担保責任は民法の契約不適合責任の特則ですから、「契約関係にある当事者間に生じる責任」です。
契約関係のない建設業者に買主に対する担保責任を負わせるのは何かおかしいと気付くかどうかが分かれ目になると思います。