管理業務主任者 過去問
令和5年度（2023年）
問33

不適切なものは「ア・エ」の二つです。

ア　不適切

団地内建物の一括建替え決議をするには、団地内建物の全部が専有部分のある建物である必要があります（区分所有法70条1項）。

イ　適切

団地内建物の一括建替え決議をするには、当該団地内建物の敷地が、その区分所有者の共有に属する場合でなければならない（区分所有法70条1項）。

ウ　適切

団地内建物の一括建替え決議をするには、団地内の専有部分のある建物の管理を棟別の管理組合で行うことになっている場合には、その規約の定めを、団地管理組合の管理で行う旨に改正する必要がある（区分所有法70条1項）。

エ　不適切

団地内の特定の建物のみで建替え決議をする場合には、当該建物の建替え決議に加えて、団地管理組合の集会において、議決権の各4分の3以上の特別多数による建替え承認決議が必要となりません（区分所有法69条1項）。

したがって、敷地共有者の数は考慮する必要はありません。

また、当該建替えによって特別の影響を受ける者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができます（同条5項）。

本問は、団地における建物の建替え決議に関する知識を問うものです。
個数問題の上に割とややこしい規定なので正確に憶えていないと正解は難しい問題だと思います。
地道に憶えておくしかないでしょう。

団地の建物の建替えは、基本的には①土地共有者が共有に係る敷地での建物の建替えを認める「建替え承認決議」と②個々の建物についてその建物の所有者が建替え自体を決める「建替え決議」の二本立ての決議が必要です。
一方、「一括建替え決議」は、敷地の共有者による建替え承認と個々の建物の建替え決議を全部まとめて一本の決議で済ませる方法です。

アは「不適切」です。

団地内の建物の中に区分所有建物でない建物が存在する場合には一括建替え決議により建て替えることはできません。

区分所有法第70条第1項本文「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（略）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、(略)当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（略）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（略）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。」

一括建替え決議では団地内の建物をすべてまとめて建替えることを決議します。
しかし、専有部分のない建物つまり区分所有建物でない単独所有の建物を建替えるかどうかは、その建物の所有者が単独で決めるべきことです。
たとえ所在が団地内だとしても他の建物の所有者が決めるべきものではありません。

一括建替えではなく、特定の建物のみを建て替える場合はそもそもその特定の建物の所有者が決めることなので、単独所有の建物ならばその単独の所有者が決めるだけの話になります。ですから何も問題がありません。
土地が共有であれば敷地の共有者による建替え承認決議が別途必要になるだけです。

区分所有法第69条第1項「一団地内にある数棟の建物（略）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（略）の所在する土地（略）が当該団地内建物の第65条に規定する団地建物所有者（略）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地（略）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（略）に新たに建物を建築することができる。
一　当該特定建物が専有部分のある建物である場合　その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
二　当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合　その所有者の同意があること。」

イは「不適切」ではありません。

一括建替え決議は、団地内建物の敷地が当該団地内建物の区分所有者全員の共有に属する場合でなければ行うことができません。

区分所有法第70条第1項本文「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（略）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、(略)当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（略）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（略）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。」

「全員」とは書いてありませんが、「区分所有者の共有に属する」という表現は、何も断りがなければ当然「全員」と読むべきです。
建替え承認と建替えを一本の決議でまとめてやるのですから、承認について議決権を有する者と建物の建替えについて議決権を有する者が一致していないと決議内容の一部について議決権のない者による決議になってしまいます。

ウは「不適切」ではありません。

一括建替え決議をするには、団地内の区分所有建物について団地管理組合で管理を行う旨の規約の定めが必要です。
したがって、棟別の管理組合が各区分所有建物を管理する規約になっているのであれば、改正して団地管理組合で管理するように変更する必要があります。

区分所有法第70条第1項本文「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（略）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第68条第1項（第一号を除く。）の規定により第66条において準用する第30条第1項の規約が定められているときは、第62条第1項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第65条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（略）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（略）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。」

条番号の引用だけで出来上がっているのでこれだけ読んでも判らないのですが、「当該団地内建物について第68条第1項（第一号を除く。）の規定により第66条において準用する第30条第1項の規約が定められているとき」というのが、団地内の区分所有建物の管理を団地管理組合が行うという規約の定めがあるときです。

エは「不適切」です。

細かいところですが、建替え承認決議には、敷地の共有者の頭数要件は入っていません。
つまり、敷地の共有者の議決権の3/4以上の多数による承認があれば足ります。

区分所有法第69条第1項「一団地内にある数棟の建物（略）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（略）の所在する土地（略）が当該団地内建物の第65条に規定する団地建物所有者（略）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地（略）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（略）に新たに建物を建築することができる。」

以上、「不適切」なものはアエの二つです。