管理業務主任者 過去問
令和5年度（2023年）
問23

不適切な記述は「ア」です。

ア　不適切

推定修繕工事項目は、新築マンションの場合は、設計図書等に基づいて、また、既存マンションの場合は、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。

したがって、新築時の設計図書に基づき設定すれば足りるわけではありません（長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節6）。

イ　適切

推定修繕工事項目の設定にあたり、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目は、その旨を明示します（長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節6）。 

ウ　適切

区分所有者等の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能向上に関する項目を追加することが望まれます（長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節6）。 

本問は、長期修繕計画作成時の推定修繕工事項目の設定に関する長期修繕計画ガイドラインの内容を問うものです。
内容を知らなくても常識的に考えるだけで答えは出るレベルのかなり易しい問題です。

長期修繕計画作成ガイドライン(以下ガイドラインと略す)は、国交省のウェブサイト住宅：マンション管理 - 国土交通省にリンクがあります。
コメントまで含めて140ページもありますから、全部目を通すのはなかなか現実的ではありませんが、テキスト、過去問に登場した部分は適宜参照して目を通しておくのがよいと思います。
詠むとしたら前書き部分と第3編「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」以下だけでいいと思います。それでも100ページ以上ありますが。

アは不適切です。

既存のマンションは、その後の改修等により、新築時とは細部の仕様が異なっているのは珍しくありません。また、修繕の必要性の判断において今までの修繕履歴を無視するわけにはいきません(最近直したところをまた直す必要というのはあまりなく、長期間手を付けていないところを優先するのはよくある話です)。そして何よりも、長期修繕計画に限らず、現状を無視した計画に意味はありません。当然に現状の建物に即して長期修繕計画を作成する必要があります。
そうすると、新築時の設計図書が基本とはいえ、それだけでは足りず、その後の改修履歴等を反映させて新築時の設計図書の内容をアップデートした最新の状況を把握する必要があります。

ガイドライン第3章第1節
「６　推定修繕工事項目の設定
推定修繕工事項目は、新築マンションの場合は、設計図書等に基づいて、また、既存マンションの場合は、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。
(以下略)」

イは適切です。

長期修繕計画において推定修繕項目のすべてについて必ず修繕を行うことを計画するとは限りません。ですから、項目は存在していても推定工事費を計上しないことはよくあります。
その場合、項目は存在していても工事費には入っていないことを明示して判るようにしておいた方が良いのは当然でしょう。
一般的な話として、文書作成において勘違いを招かない記述は重要です。

ガイドライン第3章第1節
「６　推定修繕工事項目の設定
(第1段略)
なお、マンションの形状、仕様等により該当しない項目、又は修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目は、その旨を明示します。
(以下略)」

ウは適切です。

そりゃそうでしょうという内容ですね。
区分所有者から改修について要望があれば当然、検討しますし、建物及び設備の性能向上について新たな項目を追加することは、居住所有者の利便性向上、物件の価値向上という観点からも望ましいことです。

ガイドライン第3章第1節
「６　推定修繕工事項目の設定
(第1段及び第2段略)
また、区分所有者等の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能向上に関する項目を追加することが望まれます。」

以上、不適切な記述はアのみです。